Un projet de construction est bien souvent un projet de vie. Le marché de l’immobilier et du foncier, réputé tendu, ne doit pas pour autant vous pousser à la précipitation. Plusieurs points importants doivent être passés au crible d’une analyse fine et posée. Voici les 7 principaux points de vigilance à avoir pour bien choisir un terrain.

1/ La situation

C’est bien souvent le critère qui prime : le terrain doit être placé de manière à ce que votre quotidien soit pratique pour vous, que vos trajets jusqu’à votre lieu de travail soient optimisés, que vous ayez des commerces et des écoles à proximité… De cela dépendra la qualité de votre vie future.

2/ Le contexte environnant

Vous serez ensuite attentif à l’environnement qui entoure le terrain :

Ambiance générale du lieu : est-ce que le quartier vous plaît ? comment vous sentez-vous ?

Ambiance sonore : y a-t-il des nuisances sonores ? une voie ferrée, une autoroute, un couloir aérien ? des voisins bruyants ? ou au contraire, le climat est-il paisible et apaisant (petits oiseaux, rivière…) ? Généralement l’ambiance sonore ne pourra pas être compensée par l’architecture de la future maison ; on pourra au mieux faire « barrière » à certains bruits, mais l’ambiance générale restera la même lorsque vous serez dans votre jardin. C’est donc là un critère primordial qu’il ne faut pas négliger, en tout cas si le calme a de l’importance pour vous.

Ambiance visuelle : quelles sont les vues depuis le terrain ? la vue est-elle suffisamment dégagée à votre goût ? y a-t-il des vis-à-vis qui peuvent vous gêner ? Il faudra vous assurer ici qu’il y ait au moins un côté intéressant vers lequel vous pourrez orienter votre maison. Les choix architecturaux pourront éventuellement résoudre certains aspects, par une implantation judicieuse des volumes, des ouvertures et l’organisation des espaces. La végétation pourra également être un complément en guise de brise-vue.

Ambiance olfactive : y aurait-il des odeurs désagréables ?

Climat local : quels sont les vents dominants ? y a-t-il des moyens de s’en protéger (arbres existants, orientation du projet…)

Pour analyser tout cela, je vous conseille de vous rendre plusieurs fois sur le terrain, à des horaires différents (week-end, heures de pointe, matin, soir…) Vous pouvez également questionner le voisinage pour leur demander ce qu’ils pensent du quartier.

D’une manière générale, votre terrain doit être un lieu où vous vous sentez bien. Arrêtez-vous un instant, soyez attentif à votre ressenti… Votre intuition sera votre alliée ; comme dit le dicton « le cœur a ses raisons que la raison ignore ».

3/ L’orientation

Il conviendra d’identifier ensuite les 4 points cardinaux : le Nord et le Sud ; le soleil levant (Est) et le soleil couchant (Ouest). Il faudra vous munir d’une boussole, ou tout simplement repérer le terrain sur Google Maps. Ne vous fiez les yeux fermés à l’agent immobilier, qui parfois donne des informations un peu approximatives…

Le terrain idéal doit être dégagé côté Sud, car vous pourrez alors allier la vue dégagée avec les apports solaires : c’est un critère essentiel si vous souhaitez une maison bioclimatique ou une maison passive, car on comptera beaucoup sur les apports solaires pour chauffer gratuitement la maison. Il faudra ainsi éviter ce que l’on appelle les « masques solaires » en période hivernale, lorsque le soleil est au plus bas dans le ciel : un immeuble, une forêt ou un arbre chez le voisin sont de potentiels masques solaires qui peuvent être rédhibitoires à la conception d’une maison passive.

Je vous conseille également d’anticiper les évolutions futures autour de votre terrain : si les alentours sont déjà construits, vous maîtriserez au mieux la situation et pourrez faire votre choix en connaissance de cause. Si vous êtes en bordure d’un espace boisé classé, d’une zone inondable, ou dite « naturelle » dans le règlement d’urbanisme, cela signifie qu’il n’y aura pas de construction pour l’instant… attention toutefois : on n’est jamais à l’abri d’une modification des règlements ! Enfin, si les terrains voisins sont constructibles, il faudra anticiper les possibilités, notamment au regard du règlement d’urbanisme (hauteur constructible, distance par rapport aux limites…)

Au cas par cas, des solutions peuvent être envisageables : demandez pour cela l’avis de votre architecte.

4/ La pente

La pente d’un terrain est à la fois un atout, puisqu’elle est généralement associée à une vue dégagée, et à la fois une contrainte qui peut nécessiter des coûts supplémentaires. En effet, implanter une maison dans une pente peut nécessiter d’importants terrassements, ainsi que des murs de soutènement en béton armé, avec réalisation d’une étanchéité le long de ce mur. Ces surcoûts sont donc à considérer, notamment pour une négociation du prix du terrain.

Deux types de projets peuvent être envisagés sur un terrain en forte pente :

– une maison « encastrée » dans la pente, qui effectivement nécessitera des terrassements ; généralement cela engendrera une architecture bien intégrée dans le paysage naturel, avec en apparence peu de mouvements de terrain ;

– une maison « posée en douceur » au-dessus du terrain, grâce à une technique de type pilotis ou micropieux ; cette solution aura l’avantage de garder le terrain naturel en l’état, une sorte d’intervention minimaliste, qui sera bien souvent associée à une architecture contemporaine à structure légère de type ossature bois.

On prendra soin de vérifier l’orientation de la pente ; si elle correspond à l’orientation Sud, on pourra alors faire d’une pierre deux coups : avoir la vue et le soleil du même côté. Dans le cas contraire, il faudra un peu plus d’astuces pour allier les deux enjeux… 😉

Par ailleurs, je vous conseille d’éviter les terrains qui forment une « cuvette » : quand le temps est au beau fixe tout va bien, mais en cas de forte pluie bonjour les dégâts ! L’architecture pourra peut-être contourner ce genre de problème, mais le bon sens – qu’avaient les anciens – reste une valeur sûre qu’il convient de ne pas oublier…

5/ La nature du sol

Vous aurez du mal à connaître, lors des premières visites, de quoi est fait le sol, ou plus précisément le sous-sol du terrain que vous convoitez… Une étude de sol (ou « étude géotechnique ») sera de rigueur et fera l’objet d’une clause suspensive dans le compromis de vente. Si votre notaire n’en parle pas, demandez-lui d’ajouter cette clause.

Ainsi, avant la signature de la vente, vous ferez réaliser cette étude de sol. Si le sous-sol s’avérait argileux, sableux, et que le « bon sol » (le sol dur) se trouvait loin de la surface, des fondations profondes (et coûteuses) pourraient s’avérer nécessaires. Vous auriez alors une porte de sortie au regard de votre engagement sur ce terrain.

6/ Les droits d’urbanisme

Si un terrain est en vente, j’ose espérer qu’il est réellement constructible. Assurez-vous en auprès de la mairie en demandant le Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui s’applique à votre parcelle, ou mieux, en demandant un certificat d’urbanisme qui vous précisera de manière écrite tout ce qui s’applique à votre parcelle.

La mairie vous indiquera également s’il y a un Plan de Prévention des Risques (zone inondable, risque de glissement de terrain, galeries minières, sol argileux…) et s’il y a des servitudes (droit de passage, réseaux appartenant à un voisin…)

Il se peut également que vous soyez dans un Secteur Sauvegardé, un Site Patrimonial Remarquable ou dans le périmètre d’un Monument Historique. Votre projet sera alors soumis à l’avis de l’Architecte de Bâtiments de France (ABF).

Analysez de près le PLU, qui vous indiquera vos droits pour votre future construction, notamment :

• L’emprise au sol qu’il est possible de construire
• La hauteur maximale à ne pas dépasser
• La distance à respecter vis-à-vis des limites parcellaires
• Le nombre de places stationnement à prévoir
• Les terrassements autorisés (hauteurs maximales de déblais et de remblai)
• Les exigences en termes de rétention des Eaux Pluviales : si une rétention ou une infiltration est imposée cela génèrera des coûts supplémentaires

Si vous êtes dans un lotissement, vous devrez également respecter le « règlement du lotissement » qui peut parfois être plus contraignant que le PLU. Le vendeur doit vous fournir ce règlement.

Au passage, demandez à la mairie le montant de la taxe d’aménagement qui correspond à un montant par mètre carré de surface taxable. Chaque mairie fixe son taux, et à l’échelle d’une maison, ce coût représentera vite une somme importante, dont vous devrez tenir compte dans votre enveloppe budgétaire. Je vous conseille de vous renseigner aussi sur le montant de la taxe foncière appliquée sur la commune.

Enfin, il peut être intéressant de connaître les grands projets de construction et d’aménagement à venir – à demander aussi en mairie – au cas où un projet d’autoroute, par exemple, serait dans les cartons…

7/ Les raccordements aux réseaux

Dernier point de vigilance : les raccordements aux réseaux. Le vendeur vous dira si le terrain est viabilisé ou non, c’est-à-dire s’il est raccordé à l’eau potable, à l’électricité, au réseau télécom et au réseau d’Eaux Usées. Si ce n’est pas le cas, prévoyez un budget pour cela, en fonction des longueurs de raccordement à réaliser.

Si le terrain est en contrebas du réseau, il vous faudra prévoir une pompe de relevage pour évacuer les Eaux Usées et les Eaux Pluviales.

Il est possible par ailleurs que le terrain ne soit pas raccordable aux égouts ; dans ce cas vous devrez prévoir un système d’assainissement individuel de type fosse septique, micro-station ou phyto-épuration…

Bref…

L’analyse de ces 7 points vous permettra de cerner, dans les grandes lignes, les avantages et les inconvénients de votre terrain, et d’en anticiper au mieux les coûts engendrés. Vous pourrez ainsi faire votre choix en connaissance de cause et éventuellement négocier le prix d’achat en conséquence.

La première étape consiste à faire la liste des critères qui sont importants à vos yeux. Le plus précis sera le mieux.

Quoiqu’il en soit, malgré un marché du foncier qui peut avoir l’air tendu, je vous conseille de prendre votre temps. Vous louperez peut-être un ou deux terrains, qui vous passeront « sous le nez », mais vous affinerez ainsi vos critères et vous saurez, le moment venu, saisir une opportunité qui vous correspondra et que vous obtiendrez au juste prix.

N’hésitez pas à faire appel à un architecte pour étudier tout cela avec vous lors d’un rendez-vous conseil, et si le terrain s’avère particulièrement contraint, demandez-lui d’étudier quelques hypothèses d’implantation afin d’avoir un premier aperçu de la faisabilité de votre projet.